Bagaimana Berinvestasi di Real Estat Dengan Sedikit Uang

Anda mungkin bertanya-tanya bagaimana Anda dapat berinvestasi di real estat dengan sedikit atau tanpa uang. Meskipun benar bahwa investasi real estat adalah kelas aset yang biasanya membutuhkan uang untuk menghasilkan uang, ada beberapa cara untuk memulai tanpa memiliki uang tunai dalam jumlah besar yang Anda inginkan. Pada artikel ini, saya akan menunjukkan kepada Anda 10 strategi investasi real estat yang dapat Anda lakukan dengan sedikit uang.

1. “Peretasan Rumah”

Meskipun tidak untuk semua orang, peretasan rumah bisa menjadi cara yang bagus untuk memulai. Dengan strategi ini, Anda:

  1. Beli properti investasi multi-keluarga dan tinggal di salah satu unit sebagai tempat tinggal utama Anda.
  2. Kemudian Anda menyewakan unit lain dan menutupi biaya hipotek dan properti Anda di seluruh properti dengan pendapatan sewa dari penyewa lain.
  3. Dengan uang yang tidak Anda keluarkan untuk sewa, Anda dapat menabung untuk uang muka untuk properti investasi Anda berikutnya.

Karena Anda membeli properti dan menggunakannya sebagai tempat tinggal utama Anda, Anda mungkin memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman FHA dan hanya memberikan 3,5% untuk membiayai strategi peretasan rumah Anda. Apakah Anda memenuhi syarat untuk pinjaman FHA tergantung pada jumlah unit (kebanyakan pemberi pinjaman membatasi pendanaan perumahan hingga empat unit atau kurang) dan faktor lain yang spesifik untuk pendapatan Anda, kualifikasi kredit, dan fitur serta lokasi properti.

Dengan sedikit uang dari saku, Anda dapat membeli properti investasi dan meretasnya sebagai tempat tinggal utama Anda. Idealnya, Anda ingin memastikan total pendapatan sewa cukup tinggi untuk menutupi semua biaya kepemilikan , termasuk tunjangan kekosongan, pajak, dan asuransi.

2. Tinggal Masuk, Lalu Sewa

Cara lain untuk memulai adalah dengan menunda pembelian rumah impian Anda dan membeli properti yang lebih murah yang akan menghasilkan sewa yang bagus. Tinggal di sewa Anda selama beberapa tahun dan kemudian mengubahnya menjadi properti yang mengalirkan uang.

Keuntungan besar dari strategi ini adalah karena rumah adalah tempat tinggal utama Anda, kemungkinan besar Anda dapat memenuhi syarat untuk hipotek FHA dengan tingkat bunga yang sangat menguntungkan (bukan biaya pemberi pinjaman dengan tingkat bunga yang lebih tinggi pada properti investasi).

Sementara properti sewaan biasanya membutuhkan uang muka 20% dan pembiayaan konvensional, pinjaman FHA biasanya hanya membutuhkan uang muka 3,5%. Dan jika Anda seorang veteran, Anda dapat membeli rumah tanpa uang muka menggunakan pinjaman VA.

Selain itu, ketika Anda melanjutkan, Anda dapat mempertahankan pinjaman FHA yang sama menempatkan penyewa untuk menutupi biaya hipotek, asuransi, dan pemeliharaan Anda dan memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman FHA lagi di rumah Anda berikutnya jika Anda menjadikannya tempat tinggal utama baru Anda.

3. Live-in House Flips

Jika Anda tipe yang praktis dan tidak keberatan tinggal di zona konstruksi, Anda dapat membeli fixer-upper. Anda pindah, melakukan perbaikan dan peningkatan, dan menjual rumah dengan harga mahal.

Strategi ini memang membutuhkan uang: Anda memerlukan uang muka dan dana renovasi. Tetapi karena Anda tinggal di rumah, Anda “menginvestasikan” apa yang akan Anda keluarkan untuk sewa guna membangun ekuitas di properti itu. Kerja keras Anda dapat membangun banyak ekuitas keringat.

Tentu saja, Anda juga memerlukan keterampilan untuk melakukan beberapa renovasi sendiri (atau Anda akan membayar terlalu banyak). Anda juga harus mendidik diri sendiri tentang pasar untuk memastikan bahwa pembaruan dan peningkatan yang Anda lakukan akan membuahkan hasil. Idenya adalah untuk meningkatkan rumah untuk dijual, bukan untuk meningkatkan kualitas terbaik yang menarik bagi Anda secara pribadi. Dengan mengingat hal ini, Anda menetapkan diri untuk menarik jumlah maksimum ekuitas saat Anda menjual properti Anda .

4. Penggalangan Dana Real Estat

Crowdfunding adalah strategi lain yang memungkinkan Anda menambahkan real estat ke portofolio Anda tanpa modal besar untuk diinvestasikan.

Melalui platform crowdfunding online, Anda mengumpulkan uang Anda dengan banyak investor kecil lainnya untuk berinvestasi dalam proyek komersial besar yang diperoleh dan dikelola oleh pengembang real estat profesional. Ini adalah bentuk investasi real estat yang sangat pasif di mana Anda meminjamkan uang kepada pengembang real estat untuk proyek tertentu dengan jangka waktu yang ditentukan.

5. Perwalian Investasi Real Estat

Trust Investasi Real Estat (REITs) adalah alternatif untuk membeli real estat secara langsung. Yang terbaik dari semuanya, Anda tidak perlu banyak uang untuk membeli REIT. Pikirkan REIT sebagai kumpulan aset real estat, yang dikelola oleh profesional real estat dan diperdagangkan secara bebas di bursa pasar saham. REITs menawarkan beberapa fitur menarik yang sama dari investasi saham. Anda sering dapat membeli saham pecahan dan berinvestasi dengan minimum kecil. Misalnya, Fundrise menawarkan REIT dengan investasi minimum $500.

REIT dapat menjadi pilihan berisiko rendah bagi investor real estat pasif, memberikan kemampuan untuk melakukan diversifikasi di banyak jenis properti dan beberapa lokasi geografis. Ada REIT yang membayar dividen, sehingga bisa menjadi bagian dari portofolio pendapatan Anda. Gagasan di balik investasi REIT adalah untuk berpartisipasi dalam pengembalian aset real estat yang seringkali lebih tinggi tanpa memiliki atau mengelola properti nyata apa pun.

6. Pinjam Uang Muka Anda, Tapi Hati-hati

Meminjam 100% dari uang yang Anda butuhkan untuk membeli rumah berisiko, seperti yang mungkin diingat oleh siapa pun yang hidup setelah gelembung perumahan satu dekade lalu. Pemberi pinjaman akan mengatakan Anda tidak dapat meminjam uang muka Anda.

Namun, ada cara untuk melakukannya. Anda dapat memanfaatkan 401(k) Anda dan meminjam dengan tabungan pensiun Anda sendiri. Karena Anda pada dasarnya bertindak sebagai kreditur saat meminjam dari diri Anda sendiri, sebagian besar pemberi pinjaman tidak menghitung pembayaran terhadap beban utang Anda secara keseluruhan saat Anda memenuhi syarat untuk hipotek. Tentu saja, meminjam dari 401(k) Anda mengurangi tabungan pensiun Anda dan jika Anda meninggalkan majikan Anda, Anda mungkin harus melunasi pinjaman secara penuh dan/atau menghadapi hukuman pajak.

Dengan perencanaan sebelumnya, Anda mungkin dapat mengatasi persyaratan pemberi pinjaman dan meminjam uang muka Anda. Anda dapat, misalnya, mengambil pinjaman pribadi untuk uang darurat dan memasukkannya ke rekening giro Anda. Biarkan di akun Anda selama beberapa bulan dan kemudian ajukan hipotek Anda. Pemberi pinjaman akan mempertimbangkan apa yang ada di akun Anda sebagai “milik Anda” jika ada waktu untuk “musim”. Dana pinjaman tersebut bisa menjadi uang muka Anda.

7. Opsi Sewa Induk (MLO)

Ini adalah strategi yang rumit dan lebih umum untuk investasi yang lebih besar seperti gedung apartemen atau properti komersial. Begitulah cara Brandon Turner, pendiri BiggerPockets.com awalnya masuk ke investasi real estat tanpa uang.

Melalui jejaring, ia bertemu dengan seorang pemilik gedung apartemen yang ingin lebih lepas tangan. Brandon dan pemilik setuju untuk melakukan master lease option (MLO) di mana Brandon akan menyewakan dan mengelola properti, membayar semua biaya properti (pajak, pemeliharaan, asuransi, dll.), dan menyewakan properti kepada penyewa. Penyewa membayar sewa dan sebagian darinya diberikan kepada pemilik. Brandon menyimpan sisanya, menabung untuk uang muka pembelian properti dari pemilik, lessor.

Dengan MLO, Anda biasanya memiliki opsi untuk membeli saat Anda menyewa dan mengelola properti atas nama pemiliknya . Dalam kesepakatan Brandon, pemilik akhirnya menjual properti itu kepadanya melalui opsi pembelian yang merupakan bagian dari kesepakatan awal. Strategi ini mirip dengan pembiayaan penjual, kecuali tidak ada kepemilikan atau kepemilikan yang dialihkan selama jangka waktu MLO.

8. Properti Grosir untuk Investor

Pikirkan tentang tanda-tanda yang tampak amatir di sisi jalan yang mengatakan, “ kami membeli rumah ” atau kartu pos yang Anda dapatkan saat mengirim surat, “pembayaran tunai sekaligus untuk rumah Anda dalam 30 hari tanpa biaya pertunjukan atau penutupan. ”  Sebagai pedagang grosir , Anda menemukan penjual yang termotivasi dan berjanji untuk membeli rumah mereka secara tunai dalam 30 hari tetapi bukan Anda yang mengumpulkan uang tunai.

Sebagai gantinya, Anda menegosiasikan harga tunai dalam kondisi “sebagaimana adanya” dan memberi mereka kontrak “tugas” yang memungkinkan Anda waktu untuk mendapatkan pembeli tunai untuk membeli rumah dengan harga yang Anda janjikan kepada penjual (ditambah biaya Anda) dan “menetapkan ” kontrak kepada mereka.

Agar berhasil, Anda perlu tahu berapa harga tunai yang akan membuat penjual senang sambil membiarkan cukup “penyebaran” bagi seorang rehabber untuk mendapat untung setelah dia membayar harga perolehan, renovasi dan perbaikan, biaya penyimpanan, dan biaya penjualan. Untuk melakukan itu, Anda harus mengenali apa yang perlu dilakukan rehabilitasi, mengetahui pasar lokal, dapat memperkirakan angka secara akurat (seperti biaya perbaikan, nilai pasar properti sebelum dan sesudah perbaikan, biaya penutupan, dll.) dan menjadi negosiator yang baik. Biaya grosir antara $5.000-$15.000 per transaksi adalah tipikal. Beberapa pedagang grosir menghasilkan $25.000-$30.000 per transaksi.

Untuk menjadi sukses, Anda membutuhkan banyak kesibukan dan Anda akan membutuhkan anggaran untuk beriklan — sebagian besar pedagang grosir menemukan penjual yang termotivasi melalui surat langsung dan telepon dingin.

9. Bird Dog (Mengendus Penawaran untuk Orang Lain)

Anda benar-benar tidak membutuhkan uang untuk “anjing burung”, dan Anda tidak mengambil risiko apa pun yang terkait dengan membeli properti investasi sendiri.

Istilah ini berasal dari berburu. Pemburu menggunakan anjing untuk membantu mereka menemukan dan mengambil burung setelah mereka menembaknya. Sebagai anjing burung, Anda mencari, atau melihat, peluang investasi. Ini kadang-kadang disebut “mengemudi untuk dolar.” Anda sering berkeliling, mencari properti yang terlihat kosong atau perlu diperbaiki.

Anda melakukan beberapa analisis awal, mengambil beberapa foto eksterior properti dan lingkungan sekitar, dan menyerahkan prospek kepada pedagang grosir atau memperbaiki dan membalik investor dengan imbalan biaya pencari . Biayanya tentu saja dapat dinegosiasikan dan—tergantung di mana Anda tinggal, seberapa banyak analisis yang Anda lakukan, dan faktor lainnya—Anda dapat mengantongi sekitar $1.000 setiap kali seorang investor dapat mengubah prospek Anda menjadi kesepakatan. Meskipun Anda tidak memerlukan uang untuk memulai, Anda perlu mengembangkan jaringan investor untuk meneruskan prospek Anda dan menegosiasikan biaya Anda dengan masing-masing investor.

10. Metode BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat)

Ini adalah strategi investasi real estat yang melibatkan perolehan properti yang membutuhkan perbaikan besar (dengan harga diskon) dan merenovasinya ke standar sewa . Anda kemudian menempatkan penyewa untuk menutupi biaya akuisisi dan kepemilikan, dan membiayainya kembali menjadi pinjaman dengan nilai after repair (ARV) sehingga Anda dapat menarik dana untuk membeli properti lain yang bermasalah dan melakukannya lagi. Anda membeli, merehabilitasi, menyewakan, membiayai kembali, dan mengulangi prosesnya sampai Anda memiliki portofolio ukuran properti sewaan yang Anda inginkan yang memberikan pendapatan sewa pasif setiap bulan.

Kedengarannya cukup mudah, bukan? Ada banyak hal yang harus dipelajari sebelum Anda terjun : apa yang harus direhabilitasi dan berapa yang harus dibayar, berapa sewa yang dapat Anda kenakan, seperti apa kesepakatan yang bagus, bagaimana menentukan ARV, dll. Strategi ini juga membutuhkan bagian awal yang cukup besar -up money—Anda akan membutuhkan uang muka untuk membeli properti pertama Anda yang bermasalah dan Anda akan membutuhkan uang untuk melakukan rehabilitasi. Karena pemberi pinjaman tradisional biasanya tidak akan membiayai rumah yang membutuhkan banyak pekerjaan, Anda harus mencari pembiayaan alternatif, seperti uang keras , yang lebih mahal dan perlu diperhitungkan dalam anggaran Anda.

Jika dilakukan dengan benar, metode BRRRR dapat memberikan penghasilan pasif yang andal, sebagian besar, dan metode bergulir untuk membeli properti sewaan tambahan tanpa henti. Di Maryland, sulit untuk membuat metode BRRRR bekerja karena transfer properti dan pajak pencatatan akta sangat tinggi dan metode BRRRR mengharuskan Anda membayarnya dua kali (ketika Anda memperoleh properti yang bermasalah dan ketika Anda membiayai kembali).

Lakukan riset Anda sebelum melompat untuk memastikan bahwa ini adalah strategi terbaik untuk tempat tinggal Anda. Lebih baik di daerah tanpa inflasi harga dan undang-undang pajak yang menguntungkan.

Pikiran Akhir

Real estat adalah kelas aset yang harus dimiliki oleh setiap investor serius sebagai bagian dari portofolio mereka untuk diversifikasi yang tepat. Meskipun memiliki dan mengelola properti sewaan adalah apa yang kebanyakan orang pikirkan ketika mereka mendengar istilah “investor real estat”, ada cara yang lebih pasif dan lebih murah untuk berinvestasi di real estat. Penting untuk melakukan riset dan memilih arah yang menarik minat Anda. Celupkan kaki Anda ke dalam investasi real estat dengan salah satu dari 10 strategi yang tercakup dalam artikel ini.